本文阅读重点有下面几个方向：养老地产发展、养老地产的概念

原标题：「深度」老有所依，活的尊严：中国养老地产之路在何方？下篇

文章摘要：很显然，养老这个课题，是国家城市经济发展的一个必然趋势和固定现象，不仅仅存在于中国，而是世界上所有高速发展和经济到达一定程度的国家和地区，都终将面对和需要解决的难题；；但是养老地产就完全不一样了，不仅仅开发商要长期完善和重金持有，政府要政策配合经济引导，甚至还要牵头链接各方服务、医疗、殡葬等等领域的社会资源共同参与；

「深度」老有所依，活的尊严：中国“养老地产”之路在何方？下篇

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百四十五期（NO.245）

专栏内容提要：

深度解读认知中国“养老地产”，中国的老人，要想“老有所依，活的尊严”有多难？

（系列文章下篇）

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是 @熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

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续上文：

昨天在笔者「深度」老有所依，活的尊严：中国“养老地产”之路在何方？上篇（点击蓝色可直接跳转阅读）一文中，充分的阐述了中国人口老龄化趋势的严峻性和养老地产的意义和价值点。

很显然，养老这个课题，是国家城市经济发展的一个必然趋势和固定现象，不仅仅存在于中国，而是世界上所有高速发展和经济到达一定程度的国家和地区，都终将面对和需要解决的难题。

中国有句古话说的很好，知往鉴今，既然是必然的经济规律，那全世界那么多国家，总有完美解决国民养老的先例和模范吧？

所以今天这篇文章，将从世界上成功实现居住，养老相结合的国家和地区的深度解读和认知入手，进一步研讨中国“养老地产”的困难现状和解决思路。

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四、国外成熟的养老地产案例借鉴

目前世界上的各个国家，根据经济发展和社会成熟程度，大致分为三个泾渭分明的体系，也就是发达国家，发展中国家和落后国家三种。

与之对应的，就是养老问题的三种完全不同的情况：

发达国家：各有千秋，妥善解决；

发展中国家：迫切问题，困难重重；

落后国家：发展生存都自顾不暇，尚未出现；

对于中国来说，就是属于典型的发展中国家，面对养老这一社会性和发展过程中必然会出现和产生深远影响的“灰犀牛”趋势，必然要有合理和符合中国实际国情的应对方案。

所以，从已经成功解决这个问题的国家和地区的成功经验中，借鉴学习，尤为必要。

法盛全球资产管理公司前两年发布了一份《2018全球最适合养老的国家榜单》。

榜单上排名前10的国家，有7个欧洲国家，1个北美洲国家，2个大洋洲国家。中国则排名40，这一结果并不意外，中国的养老问题因为“空巢老人”，“子女分离”的现状，早已形成了普遍被认知的“老不易，养老，大不易”的现象。

首先，我们就看看世界上养老问题解决的很好的几个代表性国家，在养老地产层面，都有怎么样的成功经验和成熟模式：

1、令人出乎意料的，发达资本主义国家美国和日本，在养老问题上的处理和现状，远远比不上一些成熟的老牌资本主义国家。

堪称典范的养老国家，有瑞士，德国，荷兰，澳大利亚，新西兰等等这样的自身比较富裕和“家底丰厚”的资本主义国家，这样的国家特点就是国家的产业高度稳定和经济壁垒强硬，换句话说，就是在全球化的经济环境中，具有绝对的独立性和不可替代性。

当然，这样的国家，也因为历史原因和发展进度，早早的就进入了老龄化社会，应对人口老龄化的经验也较为丰富。

但是和中国的实际国情，人口情况，文化背景和经济现状对比，显然缺乏值得借鉴，可以完全照搬的成熟模式。

所以，在这个问题上，还是要看和中国关联度比较高的一些国家和城市。

2、日本：银发经济+一步到位，养老健全的背后，是经济萧条的“平成三十年”：

日本自1979年进入老龄化社会，到2014年底，65岁以上的老年人口占总人口的比重达到25.79%，已经是深度老龄化国家。到了2020年，日本已经是全球老龄化社会的典范和代表性国家了。

由于日本和我国有相似的文化环境，它的养老产业发展模式值得我们借鉴。

在日本，自1982年颁布《老年保健法》之后，社会资本开始进入养老产业，政府力量开始逐步退出。

1987年制定了《社会福利士及护理福利士法》，大力培养养老服务从业人员，

1989年推出《老人保健福利推进10年战略计划》，提出要建设为居家养老和社区养老提供上门服务的养老产业。

1997年，日本政府颁布《介护保险法》，规定公民需要缴纳护理保险年金，65岁以后可以使用，而护理服务产生的费用个人仅承担10%，其余由国家和保险公司承担。这一法规的实施，为护理保险和护理服务的运营提供了充足的资金支持，进一步强化了以上门养老服务为主的社会化的养老产业。

其实这些看得见的政策和行政措施能够实现日本养老体系的完整和成为代表，仅仅只是表象。

深层次的，和日本人的价值观念和经济思维，密不可分。

首先，日本整个经济社会环境是非常接纳和鼓励老年人“自力更生”的：

有去过日本或者旅居日本的人都知道，日本特色的“银发经济”：快递员，收银员，服务员，的士司机，甚至是保险业务员和房产中介，这些在中国都是年轻人的社会基础性岗位，在日本却很少见到年轻人去做，大部分都是中老年人，这并不是日本老人有多么拼搏和热爱工作，因为在日本，通过付出劳动养活自己，充实自己的人生，都是值得赞扬和支持的，日本的退休年龄是70岁，而且如果老人们不想退休，是被允许可以一直工作下去的。甚至还有专门的中介公司，专门为退休以后的老人介绍安排相关的基础性岗位。

在中国，不是老人好逸恶劳，是社会价值观和体系不接受老年人的劳动价值。

甚至一些老人，还在自己的生意和岗位上，做出了很高的品牌价值和口碑，比较有名的，就是85岁的“米饭仙人”。

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其次，是日本人对于资产的认知，决定了日本的养老对房产的依赖性很低。

日本自从1990年开启的“平成萧条”以来，现金为王的思维根深蒂固的深植于所有日本人的思维之中，房产的大量贬值，让很多原本早就可以退休享受生活的人，一夜之间背负上了难以想象的债务，所以，在日本，房子给民众带来的，绝对不是和中国一样的安全感，反而是一种负担和责任。

日本老人们也特别独立，他们不愿意让子女们管自己的事情，自己也不会插手干涉孩子们的生活，只会给他们提出意见，说出想法。所以，很多中国游客去到日本后就发现，日本老人们不需要儿女们赡养自己，只希望儿女们过得比自己好就可以了。

所以，即使养老，日本老人在生活质量，吃穿用度上的花费，不受到房产重资产的影响和约束。

没有中国所谓养儿防老的观念，在面对年龄这件事上面，更为独立和具有自己的主见。

日本人的老年生活很丰富，各种社团，兴趣相仿的小组，是很多日本老人在工作之余的精神寄托，没有金钱和家庭负担的束缚，日本老人的生活普遍比中国的情况好的很多。

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最后是日本机构养老的专业性和细节：

日本的养老机构，不仅仅是政府出资主持，更重要的特征是，引入了社会资本和大小公司进行共同发展，不仅仅用社会福利服务换取企业的一些必要开支，更是促进了社会服务体系的完整。

最重要的是，日本养老机构的精准，是世界所有国家的榜样：只为需要真正养老的人服务。

而关于真正需要的定义，明确的毫不含糊：

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可以从日本养老的七个阶梯式定义中，看出日本的养老服务，是非常有针对性和目标性的，最低的一档，都是基本生活出现了问题的老人，而不是所有还有劳动能力和正常生活的老人，都可以接受服务。

为真正有需要的人服务，是日本养老产业的核心价值观。

借鉴日本的经验，首先是引导社会力量参与养老产业的发展，提高行业效率。接着是建设多方面的养老金体系，保证老年人有足够的消费能力。最后，是引导社会发展多方面的养老服务体系，包括从业人员、养老社区等等。同时，从日本相关产业的发展来看，在充分市场化发展之后，养老服务和养老社区在我国都会有很好的发展前景。

3、美国：居家养老，地产服务。

美国自上世纪40年代起就已经步入老龄化社会，旗讯产业研究院《2016-2022年中国养老院市场前景分析及预测报告》分析显示，目前美国65岁以上人口占总人口的14.39%。

1960年，美国就已经开始尝试开发养老地产进行销售，“太阳城”是美国第一个养老地产项目。

70年代，美国政府推出401k计划，养老金开始市场化运营。

80年代，抵押贷款违约保险发展起来，带动了大量的社会资本进入养老地产领域。

90年代，REITs开始兴盛发展，为养老地产的发展带来了新的更充沛的资金支持。

目前美国主要是居家养老和社区养老两大类，约有70%的老人选择居家养老。

也就是说，以地产养老的模式在美国占比30%左右，并且这个比例还在逐年增加。

REITs，对于地产行业外的人，可能有些陌生，其实简单来说，就类似于持续入股一个公司，而这个公司随着经营发展，给予分红，放到养老地产上面，就是用有偿服务当做分红。

美国的经验，是其自始至终完全市场化运营的模式。

不管在开发、运营还是金融领域，完全市场化的发展促进了成熟细分市场的形成。开发商、运营商、房地产投资基金(REITs)和私募基金共同构建的一个完整金融生态链，项目管理者与拥有者相分离。开发商根据运营商的要求设计、建设养老社区，按约定的价格卖给运营商。开发商是高度专业的建筑开发者，并不参与后续的运营。运营商负责提供养老服务，它们要使用同时维护物业，获取运营收入。运营商或是持有物业，或是走轻资产模式将物业打包出售，但不管怎样它们只是专业提供养老服务。投资商负责为这个产业链条提供融资服务，比如以REITs形式购买运营商手中的资产。

这个模式说起来比较复杂，但其实是一种资本高度自由化的产物，对于中国来说，其实并不适合，美国的阶层社会非常固化和明显，而这种现象在中国和普遍的价值观是相违背的。

美国高档养老院（图片来源：网络）

那么，看了世界上这么多国家和地区的养老经验，是否能够解决中国“养老地产”老大难的现状？有没有一种真正适合中国的“地产养老”模式值得尝试和思考？

这就是今天本文的核心思考点：中国养老和地产结合难点剖析和深度思考

中国难以依赖房子养老（图片来源：网络）

五、中国养老地产难点解读：

1、25%的老年人群体的消费能力，撑不起养老地产的投入和利润追求。

在中国，研究养老地产的开发商众多，先行者也不少，因为他们都看到了一个无比巨大的市场。

中国的老年化时代已经正式来临，2035年老年人口会到4亿，2050年老年人口将会占到总体社会人口的35%。地球上有4个老年人的话，其中就有1个多是我们中国老人。

占全国总人口的25%的老年人群体，按照2020年的时间节点来看，都是什么年代的人？

简单一算，就是50年代到70年代这三十年里面出生的群体。

这个群体在积累财富和创造价值的年代，正好是计划经济余威尚存的80年代到2000年，计划经济没有货币概念，好不容易赶上了改革开放，中国经济腾飞，刚刚手上有了点钱，很不幸的又被经济发展必然伴随的通货膨胀给消灭了大半生的财富积累。

就像90年代的万元户，到今天来说，那1万元钱的价值和购买力，完全被时代所稀释了。

所以，对于大部分这个阶段的当下老人来说，囊中羞涩，勤俭度日，是大部分。

相信没有人会否认这一点。

那或许有人说，让老人的后代来担负和支出这个养老费用，不可以吗？

当然可以，但是看看现在的房价，收入水平和物价情况，年轻人生存发展不去啃老和为了买房掏空6个钱包，就已经非常难能可贵了，再加上组建家庭以后的支出和独生子女的家庭结构，平均一个家庭，就要面对4个老人和2个孩子的生活发展费用，谈何容易？

当下中国的真实现状就是，老人有自己的房子，能够不依赖子女的赡养，实现居家养老，已经是非常理想的状态了。

至于追求高品质的养老生活和环境？不是不想，是实在没那条件。

所以回到房地产开发和养老结合的模式上来说，市场购买力低下，受众意愿不高，消费承受能力较弱，开发利润微薄，都是绕不开的核心难题。

2、开发商盖房子可以，但是持有物业运营能力非常不可以。

据不完全统计，目前中国已经有超过80家房企进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

虽然看似红红火火，但业内研究机构分析指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式。

这就回到上一篇文章说的，专业的事真的需要专业的人来做。

中国的房地产开发是资本驱动的低端制造，劳动力密集的行业，盖房子说真的没有什么技术门槛，美国几百年前的超高层大厦到今天依然用的溜溜的，而对于房地产公司来说，资本运营，项目管理，推广营销等等的能力可能很强，但是都是为了产品销售转化服务的。

别说做养老地产了，各大小房企十年前高喊的产业转型产业升级，恒大搞足球，卖矿泉水，到最近的新能源汽车，碧桂园的养猪等等，结果先不用去预测，就看把纯粹的地产开发销售业务拿掉，中国哪个开发商的副业能独挑大梁？不吹不黑，不信看看万达就知道。

而养老地产，产品本身的意义其实并不是最重要的，而是服务和配套。

让只会盖房卖钱，高周转高效率赚差价的开发商，转型做深度服务，物业自持，运营收益，不好意思，不可能，也不现实。

总不能让赚快钱，赚大钱的人，一下子就能适应慢慢赚钱，细水长流的收益模式吧？

这是典型违背市场和经济规则的行为。

3、政策缺失，风险过大。

先不说养老地产，就说说现在备受诟病的大城市房价和经济现象背后的一种规律。

城市刚需群体为了买房，动辄大几十万上百万级别的首付，在加上30年以内的长期贷款，很大一部分创造的社会财富被转化为开发商和银行的利润和政府的城市发展基金（卖地收入），在这个经济关系中，所有的风险和压力，都转移到了房产持有群体的身上，所以才有“美国股票，日本债券，中国房产”世界三大泡沫的公认说法。

那养老地产也是一样，把地产开发，养老服务，还有医疗配套等等的投入风险，全部转嫁给开发商，开发商敢去开发吗？和年轻力壮的城市购房群体不一样的是，老人群体的财富和经济回报能力，不可能，也不允许来承接这种风险。

对于开发商来说，在中国的很多城市和地区，由于缺乏有效的投融资政策支持，养老产业普遍存在贷款难、投资期长、收益率低、企业生存困难；

而在需求端激活老年人的存量资产，反向贷款（押金众筹以利息养老）、以房养老等方面也缺少政策性引导。

不卖房子让传统房企如何盈利？但是只卖房子来说养老地产怎么看都像是挂羊头卖狗肉。背离了“养老地产”的核心盈利模式和产业初心。

说句实话，养老地产就是典型的重资产运营，连主打商业地产的万达都高喊“轻资产万岁”，让原本简单盖房销售都问题频发的开发商来转型做养老地产？

一般的企业担负不起，资金雄厚的企业又不可能放着短平快的商品房主业不干，眼睁睁看着中小企业赚的大快朵颐，反而在政策不完善，盈利预期不明朗的环境下，投附重金来真枪真刀的实践养老地产。

这本来就是违反人性和商业规则的事儿。

4、最后，是一些金融机构打着养老地产的名头进行尝试，备受诟病。

利润的存在，是提供产品和配套服务的核心，简单来说一分钱一分货的规律放到养老地产同样适用。

但是前面也说过了，购买力和消费力，还有持续价值产出能力低下的老年群体，作为养老地产的核心目标客户，就和这个利润需求，产生了不可调和的矛盾。

泰康的养老公寓，各方面条件都很好，200万的门槛，20万的押金，60万的医疗押金，简单算算，300万起步的入门条件，还得是现金，别说以百为单位的地县城市，就连经济发达的一二线城市，也不是一笔轻轻松松能让大众接受的金额。

所以就会形成两级分化和恶性循环：富裕阶层拿钱为老人养老，没有了后顾之忧以后，创造财富，收敛金钱的能力进一步加强，而中产和普通阶层，不仅要面对高企的生活成本和各种不可预期的风险，还要分散时间和金钱去照顾老人，进一步加大了社会经济结构中的马太效应。

结果就是富人群体没有养老顾虑，轻装上阵，普通群体腹背受敌，夹缝求生，养老问题的背后，酝酿着更大的社会稳定结构性风险。

老无所依的现实（图片来源：网络）

六、关于中国养老地产的深度思考：

针对中国养老地产方方面面，到这里基本情况和难点也说的七七八八了，以下，是本人对于中国养老地产未来发展的一些深度思考和拙见：

1、中国式养老，一定要结合中国实际情况：

中国有着独有的地域文化和传统，也伴随着很多根深蒂固对于养老的认知和习惯，这一点是从其他国家的模式和经验中，完全需要特别进行关注和认识的。

既然是在中国谈养老，首先一点，就是在住的问题上，能够给老人相对安全和稳定的心理保障。

“居者有其屋”不仅仅是针对正在奋斗和成长的群体，更多的，也是给老年群体的一种颐养天年的基础保障。

虽然当下经济环境和现实情况的局限，想一步到位实现高标准的住房养老，无疑是不可能也不现实的。

但是，在可见未来，必然要为一个城市的中老年群体，特别是缺乏固定居所的中老年群体，解决住房安定的问题。有了这个基础，才能谈得上稳定的基础。

2、分类工作，很重要

中国人口基数庞大，幅员辽阔，也就导致了中老年的组成情况复杂和实际情况的混乱。

既然是养老地产，就不得面对精准定位和精细化管理的“区别对待”，就像日本一样，有劳动能力和行动自住的，坚决不予政策照顾。

这么说或许有些残酷，但是用商业的眼光来看，其实一点也不过分。

就别说中老年群体了，就算青壮年群体中，整天不思上进，不务正业，还一天想着社会能够给予想象中的绝对公平待遇的，也绝对不是个别现象。

对于中老年群体也是一样，不以钞票分档次，而以需求定服务。

当然对于有钱群体，购买优质服务和地产养老无可厚非，你的钱你爱怎么花就怎么花。

但是对于普通群体，这种区别对待，是非常有意义的，好手好脚，能吃能喝，生活自理，凭什么就要享受高品质的养老生活呢？这和开着宝马领救济金的无耻行径不是一个意思吗？

资源挤兑，只能用条件分类解决。

有了分类这个基础，其实也是为养老地产和养老机构进行了市场划分和精细化分析工作。

3、社会参与程度，在养老地产这件事上面，需要进一步加强。

同样的一个地产项目，政府单纯卖地，开发商单纯开发销售，短平快实现经济转化，不香吗？

而一个养老地产的项目，其实从建设完毕，到正式投附使用，或许才是这个项目真正经济转化的起点。

地卖了，开发完了，销售完了，一桩生意也就结束了。在这个过程中，社会各方面对这个项目参与度，可见的非常表面和肤浅。

但是养老地产就完全不一样了，不仅仅开发商要长期完善和重金持有，政府要政策配合经济引导，甚至还要牵头链接各方服务、医疗、殡葬等等领域的社会资源共同参与。

劳神费心是必然的。

但是不能因为短期“吃力不讨好”就回避问题，不能因为经济效益周期长效率慢而弃之如履。

这个参与度和用心程度，绝对不是开发商一家就能独自完成的，说白了开发商开发商，也是商人，整合资源持续运营，如果没有过硬的理由和利润驱动，那是根本没有动力的。

4、最后一点，是社会价值观的转变

按照理想状态来做一个对比，一个商品房项目，投入2千万，销售一个亿，除开中间财务费用，赚到2千万，这个周期大概是2-3年，就按2年算，如果按照年化来看，就是500%。

而一个养老地产项目，或许只能投入一个亿，运营20年回本，然后一年2000万的运营收入，还不考虑中间的维护成本和各种费用，如果从投资角度来看，就是年化5%。

这就是完全不同的两种盈利模式，一个是花小钱撬动杠杆赚大钱，一种是花大钱长期运营赚小钱。

如果你是开发商，你会怎么选择？这无关道德和情怀，实事求是的来说，只要不是特殊原因，没有人会选择后一种模式。

不吹不黑，这就是中国当下房地产转型困难的核心原因，就是钱来的太快太多了。

以至于没有人会沉下心来做运营和服务，获得运营回报。

当一种价值观已经成为趋势的时候，逆势而行，谈何容易？

但是对于养老地产来说，就是典型的逆势而行的代表：不是不赚钱，而是这钱大家都不愿意赚。

在一个浮躁捞快钱的环境里面，是不可能有从用户出发，用服务来盈利的模式，生存和发展空间的。

所以，这个价值观和模式的改变，对于养老地产来说，至关重要。

当然，改变现有模式，和扭转资本和市场的价值观，绝对不是一件轻易能在短时间内实现的事情。

但，总得有人开头思考和发现问题吧？

多米诺骨牌，总得有第一个外力的驱动，才能实现连锁反应吧？

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七、写在最后：

其实，不论是趋势还是盈利模型上来看，中国的养老地产，其实是有绝对充分的需求支撑和广阔的发展空间的。称之为蓝海产业，未来风口，时代机遇，毫不为过。

这个系列的文章，就是想从一个理性客观的角度，深入的对这个未来具有广阔发展空间的地产发展方向和模式，进行一次全面的思考和分析。

这是一个地产人，从行业发展的角度，对养老地产这一未来方向，进行的深度思考。

人无远虑，必有近忧

衷心祝愿所有的中国老年群体，能够早日实现“老有所依，活的体面”。

仅以此文，与诸位读者朋友，共勉。

PS：本系列文章完成。

关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。

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